L’amministratore di condominio assume la qualifica di datore di lavoro solo se nelle aree condominiali operano lavoratori, per esempio un portiere, un giardiniere o un addetto alle pulizie assunti dal condominio. Diventa invece committente quando affida lavori o servizi a imprese e lavoratori autonomi. In entrambi i casi si applicano precisi obblighi del D.Lgs. 81/08.
Aggiornamento. L’articolo risale al 2019 e riflette l’interpretazione dell’epoca. Il D.Lgs. 81/08 è stato modificato in più occasioni e il tema dell’inquadramento dell’amministratore resta oggetto di letture diverse: verifica la normativa vigente prima di decidere come comportarti.
Quando il condominio è come un’azienda
Il D.Lgs. 81/08 definisce l’azienda come il complesso della struttura organizzata dal datore di lavoro, pubblico o privato (art. 2). Il condominio rientra in questa logica solo se esiste un rapporto di lavoro: in quel caso l’amministratore agisce come datore di lavoro e deve applicare le regole su salute e sicurezza.
Esempi di lavoratori coinvolti:
- portiere o custode;
- addetti alle pulizie;
- giardiniere;
- manutentori assunti direttamente;
- altri lavoratori che prestano attività per il condominio, anche se sono condòmini.
Gli obblighi quando ci sono lavoratori
Per il personale che rientra nel contratto collettivo dei proprietari di fabbricati valgono in particolare:
- informazione e formazione su rischi e misure di prevenzione (artt. 36 e 37);
- dispositivi di protezione individuale adeguati alle mansioni;
- valutazione dei rischi con il relativo DVR, perché il lavoratore è sempre presente;
- attrezzature e impianti conformi ai requisiti del Titolo III e agli allegati tecnici.
Lavoratori autonomi e dipendenti di altre imprese non rientrano nel computo, ma richiedono attenzione sul piano del coordinamento.
Quando intervengono ditte esterne
Se il condominio affida la manutenzione dell’ascensore, le pulizie, il verde o piccoli lavori a imprese appaltatrici, scatta l’art. 26 del D.Lgs. 81/08. In sintesi:
- verificare l’idoneità tecnico-professionale delle imprese o dei lavoratori autonomi;
- scambiarsi informazioni sui rischi presenti negli ambienti e sulle misure di emergenza;
- cooperare e coordinarsi per prevenire i rischi da interferenze;
- redigere il DUVRI, quando richiesto, e allegarlo al contratto.
Il DUVRI non va confuso con il DVR: il primo considera i rischi che nascono dalla compresenza di soggetti diversi, il secondo i rischi propri dell’attività del datore di lavoro.
Il condominio come committente di lavori edili
Quando l’assemblea approva interventi di costruzione o di ingegneria civile, per esempio il rifacimento di facciate o coperture, il condominio è committente ai fini del Titolo IV (cantieri temporanei o mobili). Di norma la figura di riferimento è l’amministratore, che può però incaricare un responsabile dei lavori.
Gli adempimenti tipici comprendono la verifica dei requisiti delle imprese, la nomina dei coordinatori per la sicurezza quando richiesti e la trasmissione delle comunicazioni previste. Le soglie e gli obblighi precisi dipendono dal tipo di cantiere e dalla presenza di più imprese.
Perché conviene mettersi in regola
- Si riducono gli infortuni e i danni a persone e proprietà.
- L’amministratore tutela se stesso dal punto di vista delle responsabilità.
- I condòmini hanno maggiore trasparenza sui costi e sui rischi dei lavori.
- I contratti con le ditte risultano più chiari.
Promemoria operativo per l’amministratore
- Verifica se il condominio ha lavoratori dipendenti.
- Se sì, assicurati di avere DVR, formazione e dispositivi di protezione.
- Prima di ogni appalto, raccogli la documentazione delle imprese.
- Valuta la necessità di DUVRI e coordinamento.
- In caso di lavori edili, chiarisci chi è committente e se serve un responsabile dei lavori.
- Conserva i documenti in modo ordinato.
Documenti da conservare
Per dimostrare di aver agito correttamente conviene tenere un fascicolo con:
- DVR e relativi aggiornamenti, se ci sono dipendenti;
- attestati di formazione e consegna dei dispositivi di protezione;
- visure e documenti di idoneità delle imprese incaricate;
- DUVRI e verbali di coordinamento;
- contratti di appalto con gli allegati richiesti.
Un archivio ordinato aiuta anche nel passaggio di consegne tra amministratori.
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Domande frequenti
Il condominio deve avere un DVR?
Se nel condominio lavorano dipendenti, come portiere o addetti alle pulizie, la valutazione dei rischi è necessaria. In assenza di lavoratori subordinati l'obbligo non si pone nello stesso modo.
Quando serve il DUVRI in condominio?
Quando il condominio affida lavori o servizi a imprese o lavoratori autonomi che operano nelle sue aree, l'art. 26 del D.Lgs. 81/08 richiede cooperazione, coordinamento e, dove previsto, il documento sui rischi da interferenze.
Per i lavori di ristrutturazione chi è il committente?
Di norma il committente è il condominio, rappresentato dall'amministratore, salvo incarico a un responsabile dei lavori. Si applicano gli obblighi del Titolo IV del D.Lgs. 81/08.
I lavoratori autonomi contano come dipendenti del condominio?
No. Lavoratori autonomi e dipendenti di altre imprese non rientrano nel computo dei lavoratori del condominio, ma incidono sugli obblighi di coordinamento.